任国刚：城市发展与地产行业的底层逻辑正在转变
危机迷雾之下，城市发展与地产行业转型的底层逻辑发生了怎样的转变？告别狂飙时代，房地产企业将向何处去？看似不确定的未来中有哪些必然的趋势和机遇值得去把握？
我们整理了智纲智库（原王志纲工作室）战略研究院副院长任国刚先生2023年底在「锐库创新论坛」上分享的内容推荐给大家，希望能带来关于行业转型与重塑的新思考。
分享嘉宾：任国刚
智纲智库战略研究院副院长
北京战略中心总经理
城市发展新逻辑
时移势易，支撑房地产行业狂飙二十年的发展条件已然改变，我们看到在城市、企业、市场多个层面都呈现出生态失衡。
一方面是政府低价征地，低价供产业地，高价卖住宅地和土地无抵押的政策失衡，地方政府也形成了对土地财政的高度依赖。房地产这个行业也变成了一个“高杠杆、高负债、高周转”的危险游戏。而市场需求与产品供给的不匹配，市场预期限制了需求释放，也让整个市场供需出现了失衡。
二十年的飞速发展，房地产到今天终于走到了它的转折点，我们需要的是高质量城市化与高质量产业化的双轮驱动。中国城市发展的逻辑也正在从土地资本型增长阶段转向产业运营型增长阶段。
首先我们看到的是政府目标的调整。“房住不炒”的国家战略推进标志着政策目标从市场特征走向社会特征。坚持“房住不炒”战略是国家以社会公平为准绳解决中国房地产问题的战略原则。面对未来的不确定性，最重要的指向就是政策导向。
其次，是企业模式从高周转走向高质量，从销售物业到经营资产，依靠未来持续性的服务获得利润，并打通REITs等资产证券化，形成资产经营价值的不断提升。我们看到10月28日首批4只消费REITs受理获批，这为地产转型提供了探索路径，这也将是很多房企的必修课。
第三是市场需求的调整。通过“供给侧改革”带来产品结构变化。加大政策性住宅和租赁型保障房建设的同时，提供梯度化的供应体系。保障社会属性的同时，也要满足梯度化居住需求，释放高端市场的有效需求。
未来房地产迎来运营时代，对于房地产企业来说，由增量时代向存量时代的转换是中长期趋势。站在全新的城市发展逻辑下，构建新的企业发展生态和创新商业模式是必须要做的事情。不转型、不改变玩法，企业就无法生存。
地产转型新趋势
地产发展的答案其实很明确，只是大部分人都还看不清。地产转型新趋势主要将呈现五大特征：
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告别高速增长和高投资回报
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“只住不炒”的行业调整期需要10年（2018-2027）
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寡头时代，top50占到80%以上份额
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租赁保障房、共有产权房、精品商品房三分天下
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地产收益从单纯销售转向REITs资管运营
智纲智库认为，未来房企的格局将会催生全新模式的地产企业，可以简单概括为由住宅型地产、经营型地产、共同体地产所构成。
住宅型地产分为政策性住宅开发商和精品特色开发商，其中国央企业是政策性开发商的主力军；高品质市场型住宅，未来将占到30%-40%的市场份额，这个领域应该是市场化能力强的民营房企的主阵地。
经营型地产包含科技类基础设施、产业类基础设施、消费类基础设施。
共同体地产是一种新型城市运营体。二十多年前，我们是最早提出“城市运营商”这个概念的。新型的城市运营体将是未来城市发展升级的重要推手，将探索一种市场化运作和政府管理的有机平衡，形成多方合作参与、共同规划决策的新型城市发展模式。
企业重塑新方向
二十多年来，从传统的房地产开发商，到城市运营商，我们见证了各大房地产企业在升级转型过程中遇到的痛点和难点。
建立行业新生态过程中，企业必须从定位、生态、模式和场景等方面进行革命性重塑。
首先，是定位的重塑。
从价值主张上重新定位项目，从卖产品到卖生活方式，做精运营，服务刚需。中国虽然进入了房地产低迷交易的阶段，但是居民对于“住得好”的需求会一直存在，这也呼唤房地产市场出现更多能够持续服务的优质内容。
第二，是场景的重塑。
从交易场景上跨界整合多种资源，重构场景，打造专业主题，做优内容。比如结合老龄化、新消费、新文旅等市场需求，布局康养、文旅、产业等方向。未来，走向细分市场的专业化，强化运营能力是考验房企的关键。
第三，是生态的重塑。
从商业模式上构建项目生态，组建“发展朋友圈”、“投资共同体”。比如和政府合作开发、有限合伙、项目融资等金融工具，打造具有运营型特征的产品，做大生态。
第四，是模式的重塑。
当城镇化速度和发展质量的需求出现变化的时候，房企要像当下酒店和商业地产一样靠经营性收益而不是销售型收益。将盈利的重点从开发高周转走向持续经营、持续服务、持续盈利。而REITs也将替代开发贷和按揭，成为最重要的金融工具。
在前进的道路上不可能是一帆风顺的。房地产行业的转型与重塑是一次创造性破坏过程。在下半场，很多我们过去习以为常的旧规则不再适用，但新的玩法又没有完全建立起来，这就是当下的现实。
希望我们的这些分析和建议，能够为大家对于未来的判断提供一些底层逻辑上的认知，希望大家可以在看似不确定的未来中把握住新的趋势和机会，顺势而为，穿越不确定的时代。
探索：探索革新之道，推动行业发展
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